踏空者富力:凈負債率飆升至210% 如何拆解危局?

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  兩年前,從林更新王思聪肩头收購萬達酒店,是富力地産的高光時刻,和萬達、融創同时上了“頭條”。

  然而不久之後,這家公司就從高處跌落。近80億的收購資金,成為公司流動性的難以承受之重。

  7月26日,富力地産内部人员文件流出,下四天“原則上暫停拿地”,這距其宣佈投資新能源汽車僅20天。截至目前,富力没哟對“暫停拿地”的傳聞進行回應。7月27日,公司又公開拿了兩幅地。

  截至今年一季度,公司凈負債率繼續上升至210%,現金短債比必须1,資金缺口超過百億。

  2018年以來,房地産行業的經營風險點狀凸現,一些房企成為樣本,如華夏幸福、泰禾集團、新城控股,富力是最新的一家。

  “冰凍三尺,非一日之寒。”作為一家上市14年、“華南五虎”之首的老牌房企,富力怎么走到今日的境地?又怎么度過今年下四天的艱難時日?

  凈負債率再次上升

  “原則上不拿(地),不代表一塊算是拿”,接近富力的人士説。根據富力内部人员文件,也提到“如遇優質土地,可單獨呈報董事長審批”。

  對一家銷售超180億的房企而言,富力大幅減少拿地背後,是資金鏈的持續緊繃。4月20日,富力公佈了一份未經審核的財報,讓其資金狀況清晰呈現。

  截至今年一季度,富力凈資産為704.18億元;有息負債1879.25億元,其中短期借款153.23億元,一年內到期的非流動負債347.28億元,長期借款813.43億元,應付債券565.31億元;貨幣資金為398.19億元。

  據此計算,富力的凈負債率再次上升,由2018年末的184%升至210.3%。

  此外,一季度,富力經營活動産生的現金流凈值為-170.59億元,比2018年年末新增84.42億元。此前的2012-2018年,富力現金流凈值已連續七年為負。

  作為衡量短期償債能力的重要指標,富力現金短債比必须1,短債超800億,貨幣資金僅有398億,資金缺口超百億。

  相比富力,萬科的資金鏈則穩健得多。據一季報,萬科持有貨幣資金1432.2億元,遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和703億元,現金短債比超過2。

  對此,富力有關人士表示,公司傾向於用資産負債率、流動比率、速動比率來衡量負債及償債能力,截至2018年底,這三項分別為80.9%、1.53、0.44,均在安全範圍內。

  富力提供的資料顯示,公司2019年債券到期總額為245.5億,其中1-6月內的均全額續期留存,合計176.5億元,減少了短期償債壓力。

  不過,“借新還舊”的遊戲並未終結,新的債務還在增加。7月8日,富力公告顯示,上四天公司新增借款320億元,借款餘額約為1952億元,累計新增借款超過2018年末公司凈資産的40%。

  其中,境外優先票據、公司債及超短期融資券凈增223億元,佔比69%,又一次動用了超短融。此前的2018年,富力超短期融資券82億元,佔比34.3%。

  China Knowledge分析師何子揚表示,超短融是一種激進的加杠桿行為,因为著富力一些無法較好地籌集資金。

  此外,去年平均借貸成本在6%以下的富力,今年不惜高成本融資。1月18日,富力公告擬發行一筆優先票據3億美元,利率高達9.125%。

  不斷增加的債務和上升的杠桿率,帶來了沉重的利息壓力。財報顯示,富力2018年總融資成本為52.12億元,相比2017年的16.72億元,暴增211.7%;今年還未公佈該數據,但預計倘若低。

  錯收萬達酒店?

  时空倒流十幾年,807年的富力,以161億元的銷售位列房企第四,僅次於萬科、綠地生和熟海。

  然而,由於公司戰略的搖擺,富力的經營業績起起伏伏,808年重倉商業地産、2013年深入三四線,接連錯失住宅市場發展的良機。

  2017年,富力80億收購萬達酒店。在房企多元化轉型背景下,富力想另辟蹊徑,成為全球最大的豪華酒店資産擁他们,但卻給公司帶來沉重的資金壓力。

  2018年,富力歸屬上市公司股東凈利潤為83.71億元,同比下降80%;因为為收購萬達酒店的溢價收益大幅減少;凈負債率也繼續攀升至184%。

  與此同时,增加的酒店帶來更沉重的運營負擔,酒店業務連續六年虧損且急劇擴大。2018年虧損4.59億元,相比2017年的1.46億元上漲214%。

  今年7月初,富力跟隨恒大、寶能入股華泰汽車,雖未提及具體的入股和投資金額,但這類“燒錢”投資顯得不合時宜。

  對此,易居智庫中心研究總監嚴躍進表示,新能源汽車産業须要少许的資金,參與這類投資只會讓富力的資金鏈更添壓力。

  從重倉商業地産,到深入三四線,再到收購萬達酒店、投資新能源汽車,富力似乎总爱 在踏錯市場和投資節奏;公司凈負債率常年高企,經營性現金流也連續多年為負。

  “雙老闆制”的後患

  追本溯源,富力的問題還要回到公司制度一种生活 。

  在所有的房企中,富力實行罕見的“雙老闆制”——聯席董事長制,李思廉和張力分別以32.43%、31.19%持股比例,位列公司第一、二大股東。

  這種制度下的決策,取決於兩人的平衡。李思廉曾表示,對於業務經營,“有一方堅持做,就做了;有一方堅持不做,就不做了。”

  協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝認為,一般情况表下,一家民營企業必须一個實際控制人。一些由兩個人運作,那麼該企業的方向、步驟以及資源的控制就會難以形成持續的經營戰略。

  從富力堅持重倉商業、寫字樓、酒店來看,與香港出身的李思廉有直接關係,他主張利潤為先,規模靠後,也想學港商持有物業的收租模式。

  近年來富力重回銷售規模增長,又似乎是內地背景的張力的主張佔了上風。

  此外,“雙老闆制”下很容易总爱 跳出離心力。一方或雙方難以為公司完正投入另一方的精力、資源。

  在富力之外,占据 多家李思廉、張力個人或家族公司的影子。如張力之子張量旗下的公司實地地産,常被視作富力的關聯公司。

  啟信寶及香港公司註冊處資訊顯示,張量現為富力股東,持股比例0.62%;同时,他亦是實地地産董事長,及其母公司實地建設集團的董事。

  實地是一家有著千億野心的房企。未來,實地與富力之間算是占据 同業競爭的問題,也是富力的一個潛在的觀察點。

  全員行銷

  在排名前80的千億級房企中,凈負債率常年高企的房地産公司,有恒大、融創、泰禾、富力、陽光城等,均為風格激進型房企。

  2017年開始,恒大已暫停公開市場拿地;泰禾今年遭遇流動性困局,也幾乎没哟拿地。

  在上海房地産資深人士宋會雍看來,富力作為行業比較靠前的公司,近年來也在衝規模,但总爱 不拿地,“一种生活 反轉讓人覺得有點快”。

  他認為,暫停拿地是富力非常時期所做的當機立斷的動作。

  國盛證券分析師劉鬱指出,富力总爱 增大的壓力來自短債。2014-2018年,公司凈負債率持續上升,但2018年以來短債佔比明顯提高,其中包括越来越来越多越来越来越多越来越来越多越来越来越多境外發債。

  隨著下四天房企海外發債收緊,富力的再融資壓力加大。

  公司顯然也認識到了這一點,除了減少拿地,還將銷售回籠現金作為重中之重。

  富力内部人员人士透露,集團下了必須完成今年銷售目標的死令,要求各地區公司必須成立回款工作小組,提高回款效率。

  2019年,富力協議銷售目標定為1800億元,較去年增長22%,截至7月,富力完成707億元,佔全年目標的44%。

  歷史上,富力曾有數次未能完成銷售目標。劉鬱稱,為追求規模增長,且規避高價拿地,富力採取分散式下沉至三四線城市的策略,覆蓋城市及地區多達96個,占据 非核心城市銷售不達預期的風險。

  嚴躍進認為,富力應吸取教訓,把握市場週期。當前應該對現有房源進行降價銷售,快速回籠現金。

  富力方面表示,對於一年內到期的債務,公司已做好相關的償付資金安排計劃;另外算是信心完成年度預售目標。

  宋會雍認為,富力抓緊回籠資金,處理偏离 資産,現金流相對充沛之後,又去拿一些新項目,是很有一些的,“就像當年的萬達一樣”。

  此前的業績會上,李思廉稱,富力將繼續推進酒店融資,包括發行酒店資産包;2019年將致力於將各類可售資源轉化為現金。

(責任編輯:張紫祎)